Voortgangsrapportage projecten

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum   : 1 juli 2025
Bestuurlijke opdrachtgever   : Wethouder Paul Guldemond   

Project omschrijving
Ontwikkeling en realisatie van een hoogwaardig gebied met een mix van functies (retail, leisure, bedrijvigheid, kantoren), inclusief de herinrichting van de openbare ruimte. De voormalige Beers Stork locatie wordt bouwrijp gemaakt ten behoeve van de beoogde ontwikkelingen (economische functie). Er is nog ruimte voor nieuwe ontwikkelingen aan de zijde van de Blaloweg en de Russenweg (voormalige Frosty Food-locatie). Tevens valt de beoogde uitbreiding van de retailmogelijkheden en herinrichting openbaar gebied op Voorsterpoort onder de gebiedsontwikkeling Voorsterpoort West.

Woningbouwproductie
Er worden geen woningen gerealiseerd.

Financiën
De gemeenteraad heeft op 12 maart 2018 de grondexploitatie Beers Stork vastgesteld. In oktober 2019 is de grondexploitatie Voorsterpoort-retail geopend en een krediet voor de investeringen in het openbaar gebied beschikbaar gesteld. Hiermee zijn middelen voor de planvorming en realisatie van een deel van de openbare ruimte op Voorsterpoort beschikbaar gekomen.

Prijsstijgingen
Conform gemeentebreed beleid zijn de kosten in de grondexploitatie geïndexeerd

Fase van het project, wat hebben we het afgelopen half jaar gedaan, stand van zaken?

• De tijdelijke parkeerlocatie (3 jaar) voor vrachtwagens op Voorsterpoort is begin 2023 in gebruik genomen. In 2025 is besloten om deze tijdelijke parkeerlocatie 1 jaar langer beschikbaar te houden, tot en met 31 december 2026. De vergunning is hiervoor aangevraagd.
• Naar aanleiding van het ingestelde beroep op het bestemmingsplan voor de uitbreiding van de retailmogelijkheden heeft de Raad van State een zogenaame tussenuitspraak (26 februari 2025) gedaan. De gemeenteraad is verzocht om een aanvullende onderbouwing voor wat betreft mogelijke leegstand en verkeerseffecten te geven. De raad heeft op 16 juni 2025 deze aanvullende onderbouwing vastgesteld.
• De voorbereiding voor het bouwrijpmaken van de voormalige Deltion-kavel (retail) zijn opgestart, teneinde deze kavel bouwrijp te maken. De planning hiervoor is mede afhankelijk van de uitspraak van de Raad van State.
• Ter voorbereiding op de uitgifte van de Deltion-kavel is een marktconsultatie gestart, specifiek over de bestaande netcongestie. Daarbij wordt er met de markt gesproken/onderzocht welke innovatieve oplossingen denkbaar zijn als alternatief voor het niet (kunnen) verkrijgen van een grootverbruik aansluting.
• De verkenning van de ontwikkeling van Spooldereiland (laatste deel) is gaande. De huidige eigenaar heeft het initiatief genomen om het gesprek op te starten over de ontwikkelmogelijkheden. De gesprekken hierover zijn nog niet afgerond, mede gezien de complexiteit en historie van de bestaande overeenkomst. Naar verwachting worden de gesprekken in de tweede helft van 2025 afgerond en zal ook een nieuwe overeenkomst worden gesloten.
• Voor de ontwikkeling van de Beers-locatie zijn gesprekken gestart en gaande voor wat betreft de ontwikkeling en realisatie voor een (grootschalige) bedrijfsfunctie, e.e.a. passend binnen het bedrijventerreinenbeleid voor Voorst en Voorsterpoort. Naar verwachting leidt dit in de tweede helft van 2025 tot het sluiten van een (reserverings)overeenkomst.
• De verkenning voor de verkoop van de voormalige Frosty Food-locatie zijn beëindigd met de potentiële koper. Deze locatie wordt in de tweede helft van 2025 (opnieuw) aangeboden aan de markt.
• De herinrichting voor het eerste deel van de Grote Voort (tussen Russenweg en Kamperpad) is binnen planning en budget uitgevoerd en afgerond. De aanvullende kosten die zijn gemaakt voor de aanwezige bodemvervuiling (Pfas/Pfos), worden gedekt uit de post onvoorzien.

Wat gaan we het komend half jaar doen en wat zijn de belangrijkste mijlpalen op de langere termijn
Het komende half jaar staan de volgende activiteiten gepland:

• De transformatiestudie voor voormalige DMI-locatie wordt naar verwachting in  2025 afgerond. Hierin wordt onderzocht hoe de tijdelijke situatie (creatieve industrie), (planologisch) permanent kan worden gefaciliteerd.
• Voor de voormalige Frosty Food-locatie wordt het kavelpaspoort opgesteld en vastgesteld en wordt deze locatie aangeboden aan de markt.
• Voor de voormalige Beers-locatie (voorzijde) is de verwachting dat er een (reserverings)overeenkomst wordt gesloten. Dit is mede afhankelijk van de onderbouwing voor / het onderzoek naar verkeer/parkeren en de (on)mogelijkheden op het gebied van de energieaansluitcapaciteit voor het beoogde initiatief
• Naar verwachting wordt de uitgiftestrategie van de retaillocatie afgerond, na duidelijkheid over het ingestelde beroep bij de Raad van State. Ter voorbereiding op de uitgiftestrategie wordt een marktconsultatie gehouden en afgerond, specifiek over de (on)mogelijkheden ten aanzien van netcongestie.
• Mede afhankelijk van de uitspraak van de Raad van State voor de beoogde retailuitbreiding, worden de werkzaamheden voor het bouwrijpmaken van deze kavel gestart.
• De gesprekken over de ontwikkeling / het kader voor ontwikkeling voor het laatste deel van Spooldereiland worden naar verwachting afgerond, dit zal moeten leiden tot een nieuwe overeenkomst met de grondeigenaar (Spoolderwerk B.V.).

Risicografiek:

   Peildatum 1 januari 2025                                                   Peildatum 1 juli 2025

Toelichting op de grootste risico’s

1. Energie infrastructuur ontoereikend

Voor toekomstige ontwikkelingen is het op dit moment niet mogelijk om een nieuwe grootverbruik aansluiting te verkrijgen. Ook zijn de mogelijkheden voor bestaande (maar ook nieuwe) bedrijven om energie terug te kunnen leveren beperkt. Inmiddels wordt onderzoek gedaan naar alternatieve mogelijkheden (bijvoorbeeld het toepassen van bodemwarmte) en is in onderzoek of er middels samenwerking gebruik kan worden gemaakt van energie/warmte van omliggende bedrijven. Specifiek voor de ontwikkeling van de retail-locatie wordt een marktconsultatie georganiseerd/gehouden om vanuit de markt (meer) zicht te krijgen op eventueel aanvullende (innovatieve) oplossingen. Deze onderzoeken vragen echter veel tijd, waardoor er op de korte termijn geen oplossing mogelijk is.

2. Prijsontwikkeling complexiteit (private) financiering en investeringen neemt toe

Er is al langere tijd sprake van stijgende kosten voor bouwkundige en civiele werkzaamheden. Als gevolg hiervan zijn budgetten mogelijk niet meer toereikend en kunnen plannen niet worden uitgevoerd. Waar mogelijk worden de plannen aangepast aan het financiële kader, eventueel door het budget onvoorzien in te zetten. Mocht dit niet toereikend zijn, dan volgt aanvullende besluitvorming. Jaarlijks worden, voor zover nodig, de budgetten in de grondexploitatie geïndexeerd. Daarnaast is door de stijgende rentes en hogere bouwkosten het risico toegenomen dat beoogde ontwikkelingen financieel niet haalbaar zijn. Voordat definitieve besluiten worden genomen, worden de eventuele financiële effecten/verwachtingen herijkt.

3. Plan of project overschrijdt de norm voor stikstofbelasting natuurgebieden

Voor de toekomstige ontwikkeling van het laatste deel van de Beers-locatie (voorzijde Blaloweg / locatie voormalig Frosty Food), kan er sprake zijn van te veel emissie/uitstoot van stikstof. Hierdoor het kan een toekomstig plan of project vertragen of kan de ontwikkeling geen doorgang vinden. Er moet er een Aerius-berekening worden uitgevoerd (door toekomstige initiatiefnemers). Op basis daarvan kan worden geconcludeerd of de ontwikkeling haalbaar is. Als gevolg van de recente uitspraak van de Raad van State over het niet meer mogen salderen (intern) is er op dit moment een groter risico voor wat betreft de uitvoerbaarheid op het gebied van stikstof.

4. Hogere boekwaardes

Voor een aantal kavels op Voorsterpoort is er sprake van hoge boekwaardes. Dit is een risico voor de haalbaarheid van planontwikkeling. Voor een deel is dit risico kleiner door als gemeente zelf een bestemmingswijziging (retaillocatie) voor te bereiden, waarmee de bestemming en daarbij behorende randvoorwaarden worden gewijzigd die een goede ruimtelijke ordening en de kans op planontwikkeling vergroot. Hierbij wordt gezocht naar het optimale programma en flexibiliteit voor de markt en daarmee financiële haalbaarheid van een retailontwikkeling. Met het openen van de grondexploitatie Voorsterpoort-retail is er met de boekwaarde op deze locatie rekening gehouden. Voor zover nodig wordt er periodiek een taxatie/waardering uitgevoerd voor het beoogde programma op een locatie. Hiermee wordt voregtijdig in beeld gebracht of de beoogde ontwikkeling past binnen de financiële kaders van de raad (grondexploitatie Beers en retail-locatie).
Ook kan een afboekingsstrategie voor de overige gronden (Rova-locatie) worden overwogen. Bij het uitblijven van een ontwikkeling, blijft de boekwaarde in stand. Voor de Rova-locatie moet nog een definitief besluit worden genomen door college en raad. Dit wordt op een nader te bepalen moment gedaan.

5. Parkeerbalans (vraag en aanbod) in het gebied onvoldoende

Als gevolg van de bestemmingsplanwijziging voor de retailuitbreiding zal op termijn de parkeercapaciteit achter de bestaande woonboulevard verdwijnen. Voor de parkeercapaciteit en parkeerbehoefte in het gebied Voorsterpoort is een parkeeronderzoek uitgevoerd. Kwantitatief gezien is er sprake van voldoende parkeergelegenheid. Op piekmomenten is er soms sprake van een grotere vraag. Hierover is met de eigenaren gesproken in 2024. Wanneer planvorming daadwerkelijk concreet wordt, moet inzichtelijk worden gemaakt of en welke maatregelen aanvullend nodig zijn.

6. Tijdelijke terreinen blijven langer beschikbaar

Op Voorsterpoort worden twee functies tijdelijk gefaciliteerd (buitenevenementen en vrachtwagenparkeren). Deze functies passen niet in de ambitie voor de lange termijn voor Voorsterpoort. Daarmee wordt het in standhouden van deze functies een risico voor de ontwikkeling van de andere deelgebieden op Voorsterpoort (Retail/ Beers-locatie).

7. Pfas (bodem) verontreiniging

Er is onderzoek uitgevoerd voor de voormalige Beers-locatie naar de mate van verontreiniging op het gebied van Pfas en de maatregelen hoe hiermee om kan worden gegaan (hergebruik en/of afvoer/reiniging). Voor de verkoop en ontwikkeling van de locaties op de Beers-locatie zijn voor zover nodig, maatregelen genomen en de kosten hiervan zijn gedekt in de grondexploitatie. Inmiddels is duidelijk dat er bij de herinrichting van het 1e deel van de Grote Voort ook sprake was van verontreiniging. Het ontwerp van de herinrichting is hierop gewijzigd zodat de aanvullende kosten beperkt zijn gebleven. De kosten voor de herinrichting van het eerste deel van de Grote Voort passen binnen het daarvoor beschikbaar gestelde krediet.

Effecten stikstof
Voor zover aanwezig, zijn deze effecten beschreven in bovenstaande risico’s.