Voortgangsrapportage projecten

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum   : 1 juli 2025
Bestuurlijke opdrachtgever                                   : Wethouder Rots

Project omschrijving
Herontwikkeling van de Stilohallocatie, waarbij de grond via een aanbesteding wordt verkocht ten behoeve van woningbouw.

Woningbouwproductie

Het aantal te bouwen woningen staat nog niet vast.

Financiën
De Stilohallocatie is in bezit van de gemeente Zwolle. Tegelijk met de vaststelling van de ruimtelijke randvoorwaarden wordt de businesscase vastgesteld. Hieraan wordt momenteel gewerkt als voorbereiding op het definiëren van de uitvraag voor de aanbesteding. Voor deze werkzaamheden alsmede ten behoeve van een aantal noodzakelijke onderzoeken, de sloop van de Stilohal en werkzaamheden in relatie tot het Kegelhuis is tot nu toe een krediet aangevraagd van € 1.145.000. Vanwege vertraging als gevolg van onder meer de rechtszaak met het Kegelhuis en extra werkzaamheden zoals ontwikkeling van scenario’s zijn de plankosten van dit project opgelopen en is er nog geen bestuurlijk besluit genomen over een haalbaar plan.

Vanwege de overschrijding van de sloopkosten met name als gevolg van Japanse duizendknoop en een benodigd extern onderzoek is in Berap-2024 2 al extra krediet aangevraagd. Voor de Berap-2025 2 wordt ook een extra krediet van €100.000,- gevraagd, gebaseerd op de actuele capaciteitsramig en planning.

Zodra de uitvraag gedefinieerd is en vastgesteld door het college en de raad, kan gestart worden met de aanbesteding. Het voorbereidingskrediet wordt dan ingebracht in de te openen grondexploitatie en/of terugverdiend middels de grondverkoop. De eerste haalbaarheidsanalyse laat zien dat er sprake is van een tekort. Gekeken wordt welke optimalisaties mogelijk zijn die een positief effect hebben op de businesscase, bijvoorbeeld vergroten van het aantal woningen en/of de parkeeroplossing. Ook wordt gekeken naar subsidiemogelijkheden.

Fase van het project, wat hebben we het afgelopen half jaar gedaan, stand van zaken?
Het project bevindt zich in de definitiefase. Doel van deze fase is het vaststellen van ruimtelijke randvoorwaarden en het vaststellen van de businesscase. Het aafgelopen half jaar is hard gewerkt aan de sloop van het Kegelhuis, deze is in juni 2025 afgerond. Het gebied wordt in afwachting van de herontwikkeling onderhouden door de ROVA.

Wat gaan we het komend half jaar doen en wat zijn de belangrijkste mijlpalen op de langere termijn
Het komende half jaar werken we aan afronding van de ruimtelijke randvoorwaarden en het (laten) vaststellen van de verwachtte businesscase voor de gemeente. Er gaat gewerkt worden aan een nieuw en actueel voorkeursscenario voor de ontwikkeling naar woningbouw. Zodra blijkt dat het scenario financieel acceptabel of haalbaar is, wordt het participatieproces op grond van HANZA! opgestart. Vervolgens worden de ruimtelijke randvoorwaarden ter vaststelling aangeboden aan het college en de raad. Daarna kan het aanbestedingstraject starten, de hoop is dat we daar dit jaar nog de eerste stappen in kunnen zetten.

Nadat deze fase is afgerond, start de ontwerpfase met de aanbesteding, waar een uitvraag zal worden gedaan om een schetsontwerp/VO te maken voor deze locatie. Vervolgens wordt op basis daarvan door de ontwikkelaar een Ruimtelijk Ontwikkelplan opgesteld, op basis waarvan de ruimtelijk procedure doorlopen wordt.

Risicografiek:

Peildatum 1 januari 2025                                                                   Peildatum 1 juli 2025

Toelichting risicotabel
Ten opzichte van januari 2025 is het juridische risico rondom het Kegelhuis kleiner geworden. Wel loopt het hoger beroep in het kort geding nog, hiervoor geldt een lage risicoinschatting. Het (financiële) risico ten aanzien van de businesscase blijft groot, met name als gevolg van marktomstandigheden en oplopende gemeentelijke kosten. Ook blijft in de huidige marktsituatie het aanbesteden van grond voor woningbouw een risico.

Toelichting op de grootste risico’s
Het grootste risico betreft op dit moment de financiële haalbaarheid van de herontwikkeling van de locatie & het vinden van een passende parkeeroplossing in deze groene ‘vinger’. Oorzaken daarvoor liggen zowel aan de kosten- als aan de opbrengstenkant. Onderzocht wordt welke aanpassingen in de ruimtelijke randvoorwaarden mogelijk zijn om de financiële haalbaarheid te vergroten.

Effecten stikstof
Onderzoek heeft uitgewezen dat in de gebruiksfase sprake is van stikstofdepositie. Dit betreft een oud onderzoek. Zodra een marktpartij geselecteerd is wordt gezamenlijk gekeken naar de noodzakelijk stappen waarbij in ieder geval het onderzoek geactualiserd moet worden.