Voortgangsrapportage projecten

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum   : 1 juli 2025
Bestuurlijke opdrachtgever                      : Wethouder Rots

Project omschrijving
Eind 2020 is besloten het IJsselhallen-terrein te herontwikkelen naar hoofdzakelijk een woningbouwlocatie. In juli 2022 heeft de gemeenteraad ingestemd met de visie Nieuwe Veemarkt. In november 2023 is het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan (ROP) en de grondexploitatie Nieuwe Veemarkt vastgesteld. Gelijktijdig met dit besluit is ingestemd met de ontwikkeling en realisatie van de mobiliteitshubs NV, een krediet voor het deels verbouwen van de Bogenhal en een voorbereidingskrediet voor de Elbertsschool beschikbaar gesteld. Onderdeel van deze rapportage zijn ook de private ontwikkelingen, waaronder de voormalige kantoorlocatie aan de Meeuwenlaan. Gezamenlijk omvatten de ontwikkeling tussen de 1400 en 1500 woningen en 20.000m² voorzieningen (maatschappelijk en commercieel).

Woningbouwproductie
Nieuwe Veemarkt

Het totaal aantal woningen is op basis van de actuele verkaveling circa 750 reguliere woningen en 46 zorgwoningen (conform ROP). Het aantal woningen hierboven zijn indicaties, aangezien er nog geen vastgesteld programma per ontwikkelveld is. Op basis van het stedenbouwkundig plan en de voorziene planning en fasering is bovenstaande tabel gevuld.

Privaat initiatief Meeuwenlaan

De onderverdeling naar prijsklassen is nog niet gemaakt voor de Meeuwenlaan i.r.t. jaar van realisatie, maar voldoet aan het gemeentelijk beleid 30-40-30. Het totaal aantal woningen betreft 550 tot 600 (op basis van de SOK). Zodra het ROP is opgesteld/vastgesteld, zal ook de woningbouwproductie in de jaarschijven meer zeker worden.
Gezien de gewijzigde marktomstandigheden is het de verwachting dat er op een aantal uitgangspunten en ambities uit de visie Meeuwenlaan een gewijzigd plan wordt voorgesteld. In het Ruimtelijke Ontwikkelplan (ROP) (nog vast te stellen) wordt het woningbouwaantal nader bepaald. Dit heeft o.a. gevolgen voor het woningbouwaantal, dat lager wordt dan in de gebiedsvisie is opgenomen. Het programma wijzigt hierdoor ook op onderdelen maar blijft wel voldoen aan de voorwaarden van het gemeentelijk beleid 30-40-30. Mede op basis van het gewijzigde plan, wordt ook de planning herijkt. De conceptplanning gaat uit van bovenstaande.

Overige private initiatieven

Er zijn verschillende private initiatieven in voorbereiding aan de bestaande Veemarkt-straat. Twee daarvan zijn al concreter / hebben zicht op een vervolg en zijn in bovenstaande tabel verwerkt. Het betreft de ontwikkeling van deltaWonen aan de Veemarkt 23 en KWP aan de Veemarkt 29. KWP is voornemens om circa 51 zorgwoningen te realiseren binnen de grenzen van sociale huur. Bij deltaWonen gaat het om 20 sociale huurwoningen. De verwachting is dat de woningen van deltaWonen eind 2026 worden opgeleverd en die van KWP in 2028. De overige private initiatieven (o.a. naastliggend aan het initiatief van KWP) aan de Veemarkt zijn nog niet ver genoeg uitgewerkt om hier op te kunnen nemen.

Financiën

Nieuwe Veemarkt
Op 6 november 2023 heeft de raad, tegelijk met het ROP, de grondexploitatie Nieuwe Veemarkt en drie kredieten (t.b.v. ontwikkeling Bogenhal, mobiliteitshubs Nieuwe Veemarkt en de Elbertsschool) vastgesteld. De kredieten voor de ontwikkeling Bogenhal, parkeren en Elbertsschool zijn verstrekt, hierop zijn geen wijzigingen. Begin 2025 is de grondexploitatie geactualiseerd ten behoeve van de jaarrekening. Deze actualisatie heeft een positief effect gehad op het resultaat van de grondexploitatie (positief).
Op dit moment zijn er geen wijzigingen te rapporteren. In de tweede helft van 2025 wordt naar verwachting de Regeling Mobiliteitshubs vastgesteld, waarin onder andere een publiek rechtelijke bijdrage voor het afkopen van parkeerplaatsen wordt vastgelegd. Het gevolg daarvan is dat de grondopbrengsten van de te verkopen percelen in de Nieuwe Veemarkt zal dalen. Dit risico was al voorzien en het effect zal, na vaststelling van de Regeling, in de MPV van 2026 worden verwerkt.

Meeuwenlaan
De Meeuwenlaan is een privaat initiatief en daarmee een ‘facilitair project’. Met de ontwikkelende partij is in kwartaal 1 van 2025 een samenwerkingsovereenkomst (SOK) afgesloten. In deze overeenkomst is het kostenverhaal geregeld voor de periode tot en met ROP. In de komende fase zal de anterieure overeenkomst worden gesloten,  waar het kostenverhaal onderdeel van is, voordat het omgevingsplan ter inzage gelegd kan worden.

Fase van het project, wat hebben we het afgelopen half jaar gedaan, stand van zaken?
Nieuwe Veemarkt

• De sloop van de IJsselhallen is in 2024 qua uitvoering afgerond en begin 2025 financieel-administratief, e.e.a. binnen de financiële kaders zoals die zijn bepaald in de grondexploitatie Nieuwe Veemarkt.
• Als gevolg van de onderzoeksresultaten op het gebied van ecologie (stikstof) wordt de bestemming met een Omgevingsplan gewijzigd. De mogelijke gevolgen als gevolg van de nieuwe jurisprudentie (december 2024) over stikstof (intern salderen) zijn nog niet duidelijk. Hiervoor is een geactualiseerd onderzoek gedaan. De uitkomsten hiervan moeten worden vertaald in een onderbouwing voor het te wijzigen Omgevingsplan, naar verwachting is dit eind kwartaal 3 van dit jaar duidelijk.
• Het ontwerp voor de eerste ontwikkeling / uitgifte (veld 2, met minimaal 120 woningen en een mobiliteitshub) voor de Nieuwe Veemarkt wordt in de zomer van 2025 afgerond. In het verlengde daarvan wordt ook het programma van eisen voor de mobiliteitshub opgesteld/afgerond en wordt de businesscase herijkt.
• De aanbestedingsstrategie is opgesteld: selectie-dialoog-gunning, inclusief beoogde contractvorm. De voorbereiding / uitgfte vraag meer tijd vanwege de complexiteit van de uitvraag (mobiliteitshub en de verkoop van grond t.b.v. de woningen), dit leidt o.a. tot twee verschillende contractvormen die in samenhang moet worden gezien. Tevens is er sprake van een capaciteitstekort waardoor de uitgifte vertraging heeft opgelopen.
• Met de corporaties is de planvorming vervolgd voor hun aandeel in het te ontwikkelen programma (ontwikkelveld 7) en zijn de eerste oriënterende gesprekken voor ontwikkelveld 8 gestart met Openbaar Belang.
• De planning en prioritering voor de uitgifte is herijkt, mede als gevolg van de te respecteren looptijd van de huurovereenkomst met de bestaande exploitant is ontwikkelveld 7 later in de planning voor ontwikkeling en uitgifte gepland. Als gevolg hiervan is ontwikkelveld 1 toegevoegd aan de eerste fase. De planvorming (kaderstelling via het kavelpaspoort) hiervoor is in 2024 gestart en wordt in 2025 afgerond, zodat naar verwachting eind 2025 ook de (markt)selectie voor dit project kan starten.
• De aanbesteding voor het bouwrijpmaken van het gebied voor de 1e fase is gestart, tevens hebben de Nuts-partijen de voorbereidingen getroffen voor de eerste werkzaamheden op de Nieuwe Veemarkt.
• Er zijn twee informatiebijeenkomsten gehouden, specifiek voor het faciliteren van een collectieve woonvorm. De belangstelling hiervoor was groot.

Bogenhal

• Een deel van de Bogenhal aan de A28-zijde is gesloopt. Deze ruimte is nodig voor wat betreft de aanleg van het openbaar gebied en toekomstige kabels en leidingen. Op dit moment wordt gewerkt aan het weer opbouwen en dichtzetten van de kopgevel aan de A28-zijde.
• De kostenraming voor de verbouwing van de Bogenhal wordt geactualiseerd. Hierdoor bestaat er een risico dat het oorspronkelijke plan financieel niet haalbaar is. Er wordt onderzocht welke impact dit heeft op het plan en er worden eventueel alternatieve scenario's voor de Bogenhal uitgewerkt en financieel doorgerekend. Hierover moet nog besluitvorming plaatsvinden.
• De AFAC moet in december 2025 de huidige locatie aan de Derk Buismanstraat verlaten. De Bogenhal  is in beeld om de AFAC tijdelijk te gaan faciliteren in haar huisvesting.

Elbertsschool

• De kwartiermaker voor de Elbertsschool heeft begin 2025 de rapportage en exploitatiebegroting opgeleverd voor een scenario voor herontwikkeling/programmering van deze locatie/het gebouw.
• De bewonerscoöperatie Kamperpoorterij heeft bij de gemeente kenbaar gemaakt dat zij de ambitie heeft om hoofdhuurder te worden van de Elbertsschool. Mede op basis van het plan en advies van de kwartiermaker heeft de bewonerscoöperatie de ambitie m.b.t. hoofdhuurder worden herzien. Ze hebben kenbaar gemaakt dat ze graag betrokken blijven bij de programmering van de Elbertsschool.
• Drie lokalen op de begane grond in de Elbertsschool worden niet verhuurd. De gemeente Zwolle en de bewonerscoöperatie de Kamperpoorterij maken afspraken over het gebruik van de begane grond, zodat in de tijdelijkheid hier buurtintiatieven kunnen plaatsvinden.
• Het advies van de kwartiermaker is gedeeld met de huidige huurders en gebruikers van de Elbertsschool. Dit zorgde voor veel (nieuwe) vragen. Afgesproken is dat vóór besluitvorming voor de Elbertsschool de huidige huurders en gebruikers opnieuw geïnformeerd worden over het voorstel voor de Elbertsschool.

Private initiatieven

• Voor het initiatief van deltaWonen (circulaire proeftuin, Veemarkt 23) waren het omgevingsplan en AOK zo goed als gereed. In april/mei heeft deltaWonen het bericht gekregen dat haar aannemer Ekowood Houses failliet is gegaan, waardoor het plan tijdelijk on-hold is komen te staan. DeltaWonen is op dit moment met twee andere partijen in gesprek / aan het verkennen om een doorstart van het plan mogelijk te maken.
• Het opstellen van het ROP Meeuwenlaan (ontwikkelcombinatie BPD/Dura Vermeer: OC Meeuwenlaan) is met meer dan een jaar vertraagd. De beoogde ontwikkeling op basis van de vastgestelde visie Meeuwenlaan is financieel niet haalbaar. De OC Meeuwenlaan heeft een verzoek gedaan om op een aantal onderdelen wezenlijk af te wijken van de vastgestelde visie (aantal woningen, ruimtelijke/stedenbouwkundige opzet/faciliteren (auro)parkeren). Het college is voornemens met deze wijziging in te stemmen, op basis waarvan in de tweede helft van 2025 een ROP kan worden opgesteld en vastgesteld.
• De Samenwerkingsovereenkomst (SOK) met de OC Meeuwenlaan is afgerond en getekend in de eerste helft van 2025.
• Met twee initiatiefnemers is de verkenning voor herontwikkeling van Veemarkt 29 en 34 gestart. Voor deze initiatieven wordt naar verwachting na de zomer een formeel startbesluit genomen, inclusief de randvoorwaarden en een samenwerkingsovereenkomst gesloten.
• Ook (namens) de eigenaar van Veemarkt 22 (13 appartementen) is een verzoek voor herontwikkeling gedaan. Deze herontwikkeling wordt positief ontvangen en als kansrijk gezien. In elk geval het eerstkomende halfjaar wordt er een (schets)ontwerp opgesteld.

Wat gaan we het komend half jaar doen en wat zijn de belangrijkste mijlpalen op de langere termijn?
Nieuwe Veemarkt

• De aanbesteding voor de eerste ontwikkeling (veld 2) start na de zomer. Deze eerste aanbesteding betreft ruim 100 woningen en de eerste mobiliteitshub Nieuwe Veemarkt.
• Ook voor het tweede ontwikkelveld is het kavelpaspoort (veld 1) opgesteld, naar verwachting wordt de aanbesteding (selectie en/of gunning) eind 2025 gepubliceerd.
• De wijziging Omgevingsplan wordt afgerond en ter besluitvorming aangeboden.
• Het DO inrichtingsplan openbare ruimte wordt afgerond.
• Het bouwrijpmaken van de 1e fase start eind kwartaal 3, evenals de voorbereidende werkzaamheden van de Nuts-partijen (o.a. het plaatsen van een MS station op veld 8).
• In kwartaal 4 worden de aanmeldingen voor de mogelijkheden voor collectief wonen verwacht, zodat dit een vervolg kan krijgen met specifieke groepen/collectieven. Het vervolg is mede afhankelijk van het aantal aanmeldingen en de omvang (qua woningen) van de collectieven.

Bogenhal

• De scenario's voor de Bogenhal worden financieel doorgerekend en met een integraal advies voorgelegd bij portefeuillehouder. Indien nodig volgt er aanvullende besluitvorming.
• Op basis van bovenstaande wordt de aanbesteding verder in voorbereiding genomen.
• Het opbouwen en dichtzetten van de kopgevel aan de A28-zijde wordt afgerond.
• Voorbereidingen worden getroffen om AFAC te verhuizen naar de Bogenhal.

Elbertsschool

• De huidige huurders, gebruikers en belangstellenden van de Elbertsschool worden geïnformeerd over de rapportage van de kwartiermaker en het collegebesluit dat wordt voorbereid.
• De exploitatiebegroting van de Elbertsschool wordt doorgerekend en vormt o.a. de basis voor een collegebesluit over het vervolg qua programmering.

Private initiatieven

• Voor het initiatief van deltaWonen (circulaire proeftuin, Veemarkt 23) wordt afhankelijk van de planning van deltaWonen wordt eind Q3/begin Q4 gestart met (de voorbereidingen voor) wijziging van het omgevingsplan, het aanvragen van de omgevingsvergunning en wordt de AOK opgesteld.
• De verkennende gesprekken met de grondeigenaren langs de Veemarkt-straat leiden tot nieuwe initiatieven waarover in de tweede helft van 2025 besluitvorming plaatsvindt.
• Voor de Meeuwenlaan wordt het ROP verwacht (Q3/Q4) om deze vast te laten stellen. Parallel aan het opstellen van het ROP worden ook de voorbereidingen voor de wijziging van het Omgevingsplan gestart.

Risicografiek

 
Peildatum 1 januari 2025                                       Peildatum 1 juli 2025

Toelichting risicotabel

1. Het exploitatietekort van de Bogenhal wordt groter dan het vastgestelde financiële kader  

       Het exploitatieresultaat van de Bogenhal kent verschillende geprogrammeerde activiteiten en daarmee samenhangende huuropbrengsten. In samenhang met de periodieke actualisatie van de kosten wordt in beeld gebracht of de vastgestelde ambitie gerealiseerd kan worden. Daarvoor is ook een aanvullend marktadvies over de verhuurbaarheid gevraagd. Ook wordt onderzocht of de investering gereduceerd kan worden, zodat er uiteindelijk een goed plan met een sluitende exploitatie kan worden ontwikkeld.

2. Gemeentebrede mobiliteit(shub) keuzes leiden tot een financieel tekort (op de grondexploitatie of het   krediet)

Als onderdeel van de Adapatieve Ontwikkelstrategie Mobiliteitshubs zijn gemeentebrede uitgangspunten opgesteld of in ontwikkeling, o.a. voor een standaard programma van eisen voor een mobiliteitshub. Ook zijn alle financiële (technische) spelregels nog niet zeker. Op basis van het huidige concept van de Regeling Mobiliteitsnormen lijkt het erop dat de manier waarop de bijdrageregeling wordt vormgegeven een groot effect zal hebben op de (residuele) grondwaarde van het plangebied en daarmee het financieel resultaat van de grondexploitatie.
In de verdere planvorming voor de mobiliteitshubs kan het risico optreden dat het gestelde budget voor de realisatie niet voldoende is. Uitgangspunt is om de aanbesteding met een plafondbudget uit te vragen, waardoor er o.a. financiële duidelijkheid bestaat over de investeringskosten. Als gevolg van de gemeentebrede parkeerbalans is de verwachting dat er minder kort-bezoeken hun weg vinden naar de mobiliteitshub in de Nieuwe Veemarkt, dit heeft een negatief effect op de exploitatie. Dit effect zal zijn beslag krijgen in de gemeentebrede parkeerexploitatie.

3 Ambities en eisen mobiliteitshubs leiden tot hogere kosten en/of een lager exploitatieresultaat  

Als gevolg van de verdere planuitwerking, bijvoorbeeld door het verder bepalen van de functionele en technische eisen, bouwkostenstijgingen of besluiten die gemeentebreed worden genomen, kunnen van invloed zijn op de kostprijs en/of exploitatie van de mobiliteitsvoorzieningen. Voordat er een uitvraag aan de markt wordt gedaan wordt de kostenraming herijkt/bijgesteld om te bepalen of de beoogde mobiliteitshubs financieel haalbaar zijn binnen het vastgestelde financiële kader.

4. Het geambieerde programma voor de Bogenhal wordt niet gerealiseerd 

Er is een markttoets uitgevoerd of het beoogde programma passend en haalbaar is. Daarnaast wordt de investeringsraming geactualiseerd. De vertaling hiervan leidt tot verschillende scenario's die in onderzoek zijn. Mede afhankelijk van voorgaande zal de verbouwing van de Bogenhal plaatsvinden, naar verwachting in 2026. Het risico bestaat dat het (tijdelijke) programma niet gefaciliteerd kan worden en in deze fase niet geëxperimenteerd kan worden of we potentiële huurders verliezen, omdat zij zich elders vestigen.

5. Ambitieniveau ROP kan niet worden gerealiseerd  
   Het plan (ROP) voor de Nieuwe Veemarkt omvat een aantal ambities die mede afhankelijk zijn van samenwerking en/of andere partijen en initiatiefnemers. Ook is er voor sommige ambities een afhankelijkheid van een grotere keuze (stadsbreed), bijvoorbeeld op het gebied van mobiliteit of van derden (beschikbaarheid energievoorzieningen/grootverbruik aansluitingen). Het risico bestaat dat deze ambities of eisen in de verdere planuitwerking niet realistisch, beschikbaar en/of haalbaar zijn of een financieel (negatief) effect op de grondexploitatie (hogere kosten of lagere opbrengsten).

Effecten stikstof en coronacrisis 
De recente jurisprudentie (december 2024) over het intern salderen wordt momenteel onderzocht op (negatieve) effecten voor de Nieuwe Veemarkt. De resultaten hiervan worden verwerkt in (de onderbouwing van) het te wijzigen Omgevingsplan (2e helft 2025).