Voortgangsrapportage projecten

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum   : 1 juli 2025
Bestuurlijke opdrachtgever   : Dorrit de Jong

Programma (project) omschrijving
Het gebiedsprogramma Holtenbroek richt zich op de integrale ontwikkeling van de wijk. Binnen dit programma voegen we nieuwe woningen toe op verschillende locaties in Holtenbroek. Daarbij staat voorop dat we de bestaande kwaliteiten van de wijk behouden: de ruimtelijke opzet, het groene karakter, de sociale structuur en de leefbaarheid. We bouwen voort op wat er al is, met aandacht voor duurzaamheid, veiligheid en een prettige woonomgeving.

De gemeente voert hierbij de regie en werkt gebiedsgericht. Dat betekent dat we opgaven in samenhang benaderen en werkzaamheden zoveel mogelijk combineren. We sluiten aan bij lopende ontwikkelingen en benutten kansen om fysieke ingrepen te koppelen aan maatschappelijke doelen. Samen met bewoners en partners is een toekomstperspectief voor Holtenbroek opgesteld. Dit perspectief, gebaseerd op bestaand beleid en ambities, wordt in het derde kwartaal voorgelegd aan college en raad. Daarin wordt voorgesteld om samen met de omgeving te onderzoeken welke uitwerking mogelijk is. Dit bepaalt mede de  de verdere keuzes binnen het programma.

Woningbouwproductie
Binnen het programma Holtenbroek onderscheiden we de volgende deelgebieden waar op dit moment huizen staan geprogrammeerd; Holtenbroek-Zuid en Zwartewaterallee.
Er is zicht op meer woningbouwprojecten binnen Holtenbroek deze zijn nog niet nog met aantallen, in de tijd in een planning gezet.

Deelgebied: Zwartewaterallee

Nb. Er zijn een aantal reden voor het doorschuiven van oplevering naar 2028 of later; nieuwe inzichten, opleveringscijfers totale projecten en uitstel door lastige businesscases. In Havezate wordt al wel gebouwd voor 2028 echter is alleen het eindresultaat meegenomen in bovenstaande tabel.

Deelgebied: Holtenbroek Zuid

Financiën
In het eerste halfjaar van 2025 zijn binnen het gebiedsprogramma Holtenbroek enkele financiële verschuivingen opgetreden. Er zijn wat contracten verlopen die vernieuwd moeten worden met ontwikkelende partijen, waarbij we de meest recente plankostenscan toepassen. Op programmaniveau is de realisatie tot en met het tweede kwartaal binnen het beschikbare budget gebleven.

Voor van den Capelle is een voorbereidingskrediet aangevraagd voor de volgende fase van dit project. Deze melding is opgenomen in de BERAP-II.

PROJECTEN BINNEN HET PROGRAMMA HOLTENBROEK
Het format voor deze rapportage sluit niet volledig aan bij de werkwijze van het gebiedsprogramma Holtenbroek. Waar het format uitgaat van afzonderlijke projecten, hanteren wij een programmatische aanpak waarin opgaven in samenhang worden opgepakt en gestuurd wordt op integraliteit, meekoppelkansen en gebiedsgericht werken.
Om toch recht te doen aan de gevraagde structuur, geven we in dit hoofdstuk een overzicht van de lopende projecten en gebiedsontwikkelingen binnen het programma. De toelichting is geordend naar de drie hoofdclusters waarbinnen de meeste activiteiten plaatsvinden: Zwartewaterallee, Holtenbroek-Zuid en overige opdrachten en projecten. Per project wordt kort ingegaan op de inhoud, de stand van zaken in het afgelopen halfjaar en de verwachte activiteiten in de komende periode.

Deelgebied Zwartewaterallee
De gemeenteraad heeft op 23 november 2020 de gebiedsvisie Zwartewaterallee vastgesteld. Binnen dit kader wordt gewerkt aan de transformatie van een voormalig kantoor- en bedrijvengebied naar een gemengd stedelijk woongebied. In totaal worden hier circa 1.300 woningen gerealiseerd, verspreid over meerdere deelprojecten. De gebiedsontwikkeling wordt ondersteund door een bijdrage vanuit de Woningbouwimpuls (WBI), waarvoor aanvullende infrastructurele en klimaatadaptieve maatregelen zijn voorzien.

• Herziening businesscase planontwikkeling Zwartewaterallee

In de eerste helft van 2025 is de actualisatie van de businesscase voor het gehele gebied succesvol afgerond. Deze herijking was noodzakelijk vanwege gewijzigde inzichten in de financiële en programmatische haalbaarheid van enkele deelprojecten. De actualisatie is afgestemd met de betrokken marktpartijen en besproken met het Rijk en de provincie. Op basis hiervan is het wijzigingsverzoek op de WBI-aanvraag positief beoordeeld. Hiermee is het fundament gelegd voor een realistische en uitvoerbare fasering van de gebiedsontwikkeling, waarbij financiële risico's inzichtelijk zijn.

• SOHO (Kwikfit/Hooglaer)

Dit project beoogt circa 290 woningen met stedelijke functies in de plint. De planvorming is tijdelijk gepauzeerd. In de tweede helft van 2025 wordt gestart met een herbeoordeling van de ontwikkelstrategie, mede op basis van de geactualiseerde businesscase.

• Havezate/Monteverdilaan

De planvorming is in 2024 afgerond. In het tweede kwartaal is gestart met een deel van de sloop. De start van de bouwwerkzaamheden is voorzien in Q3/Q4 2025. De gefaseerde realisatie loopt door tot na 2030. Netto worden 104 sociale huurwoningen toegevoegd.

Met dit worden netto 104 woningen toegevoegd. In onderstaande tabel wordt het verloop van bouw / sloop weergeven vanaf de eerste realisatie.

• Zwartewaterkwartier

Voor dit project, dat circa 240 woningen omvat, is in de afgelopen periode gewerkt aan oplossingsrichtingen voor de ontwikkelstrategie. De gemeente onderzoekt momenteel de vervolgstappen, mede in relatie tot de herijkte financiële kaders. ACTIE: Volledig belegger wordt afgenomen in goedkoop en middel-dure segment.

• Dobbe aan het water

De planvorming voor deze locatie is tijdelijk stilgelegd. In de komende periode wordt, in afstemming met de ontwikkelaar, verkend op welke wijze de ontwikkeling kan worden hervat. De tijdelijke stillegging houdt verband met interne afwegingen aan de zijde van de ontwikkelaar over de voortzetting van het project.

• Winkelcentrum Aa-landen

De visie voor deze locatie is inmiddels vastgesteld. De participatie is doorlopen en de visie wordt in de tweede helft van 2025 verder uitgewerkt richting planvorming. Dekking was enige tijd nog onzeker, maar in de afgelopen periode is er zowel vanuit de SIA als ook het IHP geld gereserveerd om deze visie verder door te ontwikkelen naar een ROP.

• Gesubsidieerde (WBI) maatregelen bij Zwartewaterallee

Binnen het gebied Zwartewaterallee worden diverse infrastructurele en klimaatadaptieve maatregelen uitgevoerd in het kader van de Woningbouwimpuls (WBI). In 2024 zijn onder andere de Groene Steentjes en de Kop Hogekamp gerealiseerd. In de eerste helft van 2025 is gestart met de herinrichting van de Klooienberglaan tot fietsstraat, hierbij is ook de de blauw/groene maatreel in deze herinrichting zijn onderdeel van de WBI-subiside.

Andere maatregelen, zoals het kruispunt Bachlaan/Middelweg, bevinden zich in voorbereiding. Nu het wijzigingsverzoek op de WBI-aanvraag is toegekend, wordt gewerkt aan een aangepaste uitvoeringsstrategie, waarbij de fasering van maatregelen wordt afgestemd op de voortgang van de woningbouwprojecten.

Deelgebied Holtenbroek-zuid
In Holtenbroek-Zuid zijn in de eerste helft van 2025 de zorgwoningen bij De Herberg opgeleverd en eind 2025 worden de 27 flexwoningen van SWZ opgeleverd. Daarmee zijn twee belangrijke toevoegingen aan het sociale woonaanbod gerealiseerd.

De overige ontwikkelingen in het gebied bevinden zich in verschillende fasen van voorbereiding en uitvoering:

• LTO-locatie

De bouw van 87 woningen, waarvan 71 sociale huurappartementen en 16 zorgappartementen, is in uitvoering. Oplevering wordt verwacht in het vierde kwartaal van 2025.

• Kavel Junco/Loostad

De oorspronkelijke plannen voor een IT-factory zijn heroverwogen. Op basis van een heroriëntatie wordt nu ingezet op een combinatie van een IT-factory met starters- en/of jongerenhuisvesting, passend bij de ligging nabij Deltion en Cibap. In Q3 en Q4 2025 wordt een startnotitie opgesteld en een overeenkomst gesloten met de ontwikkelende partij, waarna de planvorming verder wordt uitgewerkt.

Overige opdrachten/projecten
Naast de kernprojecten binnen het gebiedsprogramma Holtenbroek zijn er diverse aanvullende ontwikkelingen die relevant zijn voor de voortgang van het programma. Deze projecten bevinden zich in verschillende stadia van besluitvorming en voorbereiding, en vragen om een zorgvuldige positionering binnen het bredere programmatische kader.

• Van der Capellenlocatie

Onderzoek is gedaan naar de gewenste functie van het gebouw en de mogelijkheid van een circulaire ontwikkelvariant. Het defintieve besluit wordt in het derder kwartaal ter besluitvoriming voorgelegd. De vervolgstap is het opstellen van een participatieproces en het uitwerken van een ontwikkelstrategie die past binnen het te nemen besluit. Voor de verdere uitwerking is in de berap 2025-II een voorbereidingskrediet aangevraagd.

• Schipperinternaat

Meander-Prokino heeft een locatie van hun schippersinternaten gevestigd in de Zwartewaterzone. Deze locatie is te groot voor hun huidige bezetting en ze zijn al enige tijd opzoek naar een alternatieve locatie. De gemeente heeft aangeboden om mee te denken is mogelijke andere locaties. De huidige locatie zou eventueel kunnen worden aangeschaft door de gemeente gezien deze locatie intressant kan zijn voor herontwikkeling voor een ander doel.

• Zwartewaterzone

De heroriëntatie op de Zwartewaterzone is ambtelijk afgerond. De uitkomsten worden op korte termijn gedeeld met de raad. In deze fase wordt nog niet inhoudelijk vooruitgelopen op de conclusies, om de bestuurlijke weging en besluitvorming zorgvuldig te laten plaatsvinden

• Toekomstperspectief Holtenbroek

Het toekomstperspectief voor Holtenbroek is afgerond en ligt op koers richting besluitvorming in de raad. In de huidige fase wordt verkend op welke manier uitvoering gegeven kan worden aan de denklijnen binnen dit toekomstperspectief. Daarbij wordt samen met maatschappelijke partners gekeken waar energie zit om gezamenlijk vervolgstappen te zetten. Deze verkenning vormt input voor het opstellen van een uitvoeringsagenda in 2026

• Stadsdeal

De Stadsdeal is op 2 juli 2025 ondertekend. De komende periode wordt benut om te bepalen hoe de projecten uit de deal een plek krijgen binnen het gebiedsprogramma Holtenbroek. Daarbij wordt gekeken naar samenhang met lopende initiatieven, fasering en mogelijke meekoppelkansen

Risicografiek:

Peildatum 1 jan 2025                 Peildatum 1 juni 2025

Belangrijkste risico’s en maatregelen
Zoals zichtbaar is in de tabellen hierboven zijn risico's significant afgenomen. Dit heeft te maken met het afronden van de herziening van de businesscase van de Zwartewaterallee. We een actueler beeld van de haalbaarheid en eerdere risico's zijn hierdoor verminderd of zelfs niet meer relevant.  
Binnen het programma zien we drie belangrijke risico’s die we separaat hieronder nog toelichten. Per risico geven we ook aan welke maatregelen we nemen om deze te beperken.

• 1. Stijgende kosten

Risico: Door de huidige economische situatie stijgen de bouwkosten. Hierdoor zijn eerder beschikbaar gestelde budgetten mogelijk niet voldoende voor de hele looptijd van het programma.
Maatregel: We blijven in gesprek met ontwikkelaars. Samen kijken we hoe we met bijvoorbeeld kavelpaspoorten en aangepaste eisen (zoals verdeling van woningtypes) projecten toch mogelijk kunnen maken.

• 2. Druk vanuit rijksbijdragen (WBI)

Risico: De voorwaarden van de rijksbijdrage (Woningbouwimpuls) leggen druk op de gemeente om het afgesproken aantal woningen te realiseren. In de huidige plannen lijkt dat aantal niet haalbaar.
Maatregel: In overleg met de subsidieverstrekker (RVO) is besloten om de uitvoering voort te zetten. We proberen met maatregelen zoals parallel plannen en inzet van kavelpaspoorten de voortgang te versnellen.

• 3. Beperkte invloed van de gemeente

Risico: De gemeente is afhankelijk van marktpartijen voor de uitvoering. We kunnen ontwikkelingen niet afdwingen, wat het lastig maakt om bij te sturen als projecten vertragen.
Maatregel: We zetten in op vroegtijdig overleg met ontwikkelaars, het delen van informatie en het verkennen van aanvullende gemeentelijke instrumenten om ontwikkelingen te stimuleren.

[1] Ontwikkeling uitgegeven kavel is nog niet meegenomen