Voortgangsrapportage projecten

Voortgang betreft de afgelopen periode met peildatum   : 1 juli 2025
Bestuurlijke opdrachtgever                       : Wethouder De Jong

Project omschrijving
Het realiseren van ruim 2000 woningen en bijbehorende voorzieningen, waaronder de uitbreiding van het winkelcentrum in de periode van 2017 t/m 2027. E.e.a. wordt gerealiseerd conform de afbouwstrategie Stadshagen (12 maart 2018) en binnen de kaders van de Ontwikkelstrategie Wonen (2019). De woningen worden gerealiseerd in Breecamp, Werkeren, Breezicht, De Tippe, Breecamp-West en de Scholtensteeg.
De druk op de woningmarkt blijft hoog en er is behoefte aan woningen in alle prijscategorieën van huur tot koop. In 2021 is de woningbouwproductie voor Stadshagen verhoogd naar een uitgifte van 500 woningen per jaar. Voor de voorzieningen zijn strategisch kavels/locaties gereserveerd waarvoor de verkenningen zijn gestart.

Woningbouwproductie
De gronduitgiftes en opleveringen zijn in juni 2025 geactualiseerd voor de komende jaren. In 2024 zijn 304 woningen opgeleverd. Het verwachte aantal op te leveren woningen in 2025 is naar beneden bijgesteld naar 365 woningen in Stadshagen.

• De vertraging in 2025 is een optelsom van meerdere projecten in De Tippe. Het betreft hier de co-creatieprojecten die uiteindelijk pas begin 2025 zijn gestart met de bouw en een latere start bouw voor de commerciële projecten. Hieraan liggen verschillende oorzaken ten grondslag, beschikbaarheid Nuts-voorzieningen, planningen van de aannemer en een langere doorlooptijd tot een bepaald percentage ‘verkocht’ zodat gestart kan worden met de bouw.
• In de geactualiseerde prognoses is rekening gehouden met het maximaal aantal te bouwen woningen per    jaarschijf (als gevolg van de stikstofbeperkingen). Deze prognose is bijgesteld in juni 2025 op basis van de actuele planning. De uitgiftes zijn conform de actuele MPV.

• Een grote wijziging (voor de jaarschijf 2025) in de prognose voor het aantal woningen (106) is de doorwerking van het besluit van de initiatiefnemer om het project Scholtenserf te stoppen vanwege de financiële onhaalbaarheid van het project.
• In bovenstaande tabel is ook de programmering en oplevering voor Breecamp West geïntegreerd in bovenstaande tabel. Vanaf 2027 is rekening gehouden met een gemiddelde oplevering van 110 woningen per jaar, afhankelijk van het moment waarop de omgevingsvergunning onherroepelijk is. Daarbij is uitgegaan van een verdeling van 30-40-30 over de woningbouwcategorien, aangezien nog niet bekend is welke met welke categorie als eerst zal worden gestart.

Financiën
In 2025 zijn binnen Stadshagen nog een aantal geopende grondexploitaties (Stadshagen I/II, Tippe, Breecamp Noord, Breezicht Noord, Breezicht Zuid en Stadshagen fase 1). Het gezamenlijke resultaat van de grondexploitaties is positief. Bij de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties zijn de ramingen van kosten en opbrengsten herijkt naar actueel prijspeil. Ten opzichte van de herziening per 1-1-2025 (MPV 2025) is het resultaat nagenoeg onveranderd.

Fase van het project, wat hebben we het afgelopen half jaar gedaan, stand van zaken?
Woningbouwprojecten

Bestaande buurten en uitbreidingsgebieden:

• Het ontwerp voor de herinrichting openbare ruimte voor oud-frankhuis is eind 2024 afgerond. Dit wordt wordt doorgerekend, indien de raming past binnen het beschikbare budget vindt uitvoering in 2025 plaats.
• In Carré is het woonrijp maken grotendeels afgerond met uitzondering van het gebied waar de twee gemeentelijke kavels worden uitgegeven.
• Ook Breecamp-Noord wordt afgebouwd. De projectmatige bouw is volledig afgerond. Van de 52 uit te geven kavels in Breecamp-Noord zijn alle kavels verkocht of gereserveerd. Wij verwachten dat alle woningen in 2026 worden opgeleverd, aansluitend kunnen de laatste gebieden vervolgens woonrijp worden gemaakt.

Breezicht Zuid:

• Breezicht Zuid bestaat uit 2 buurtschappen: Duinzicht en Wetering. Wetering is helemaal afgerond en in Duinzicht resteren nog in totaal 18 projectmatige duinwoningen. Voor deze laatste duinwoningen zijn enkele ontwerpaanpassingen gedaan die de verkoopbaarheid moeten verbeteren. Ook is hiervoor een nieuwe omgevingsvergunning verleend.
• Het woonrijp maken, inclusief de aanplant van groen, is op het deel rondom de laatste 18 duinwoningen na, gereed in Duinzicht.
• Naast de inrichting van de straten en het groen worden er in samenspraak met kinderen en ouders ontwerpen gemaakt voor de speellocaties in deze buurtschappen en aansluitend ingericht.

Breezicht Noord:

• De planuitwerking voor Breezicht Noord wordt gefaseerd uitgevoerd. De eerste fase omvat de buurtschappen Wierde en Beemd (225 woningen) en de tweede fase de buurtschappen Reede en Kragge (300 woningen).
• Buurtschap Beemd is grotendeels afgerond en een groot deel van het openbaar gebied is woonrijp gemaakt.
• In buurtschap Wierde worden in 2025 de laatste 17 woningen van Dura Vermeer gebouwd.
• Er is nog één project in de ontwikkelfase. De 17 terpwoningen van Van Wonen. Door de financiële marktomstandigheden, gekoppeld aan de ontworpen woningen is er voor dit project te weinig consumentenbelangstelling. Inmiddels zijn nieuwe planningsafspraken gemaakt met Van Wonen en eerste aangepast ontwerp gepresenteerd. De grond wordt uiterlijk in de eerste helft van 2026 afgenomen, naar verwachting wordt dit project in 2027 opgeleverd.
• In buurtschap Reede wordt op dit moment veel gebouwd. VanWonen heeft de eerste 49 woningen opgeleverd. Ook deltaWonen heeft de bouw van 40 sociale huurwoningen afgerond. De bouw in de verschillende projecten loopt conform planning: DuraVermeer (41 woningen), Nikkels (27 woningen) en VanWonen (66 woningen).
• Er is voldoende belangstelling voor de gemeentelijke vrije kavels in de buurtschappen Wierde, Beemd en Kragge. Vrijwel alle kavels zijn verkocht of gereserveerd.
• In juni 2025 is een inloopmoment georganiseerd om nieuwe en toekomstige bewoners van Breezicht te informeren over de stand van zaken en ontwikkelingen in de wijk. Dit was een succesvolle avond waar de bewoners vooral positief waren over de wijk. De nodige zorg werd geuit over de lange instandhouding van de bouwwegen.

De Tippe:

• Er wordt volop gebouwd in De Tippe. Het plaatsen van de geluidswal langs de Hasselterweg is bijna afgerond. Het woonrijpmaken vindt in fases plaats als er woningbouwprojecten zijn opgeleverd.
• De planvorming voor de zuidpunt van De Tippe (woningbouw en voorzieningenprogramma) is eind 2023 gestart. Naar verwachting wordt begin kwartaal 4 (2025) de reserveringsovereenkomst getekend.
• De co-creatie projecten Klein Wonen de Tippe, Groene Buren Erf/Mens- en Milieuvriendelijke Wonen de Tippe en de Knarrenhof zijn allen gestart met de bouw in de eerste helft van 2025.
• De planvorming voor de Zalkerdijkerbrug is in de eerste helft van 2025 afgerond. Hierop volgend is de aanbestedingsfase gestart. De voorbereidende werkzaamheden en de uitvoering start in de eerste helft van 2026.
• Voor de gemeentelijke PO kavels zijn vier deelgebieden uitgegeven. Dit zijn 17 kavels voor de 4-Erven, 10 kavels voor Weideburen, 7 kavels voor Wassinkerf en  6 kavels van het Wassinkhof. Bij de 4 Erven zijn alle kavels verkocht. Bij Weideburen zijn drie kavels overgedragen, vijf kavels gereserveerd en twee kavels onder optie.
• Van de 7 kavels Wassinkerf zijn vier kavels overgedragen, twee kavels verkocht en 1 kavel gereserveerd.
• De 6 kavels van het Wassinkhof zijn vijf kavels overgedragen en 1 onder optie.
• In de eerste helft van 2025 werde de kavels van C3 uitgegeven (Wassinkstraat), alle kavels zijn onder optie. De voorbereiding voor de uitgifte van de laatste velden met PO-kavels C4 (13 kavels) en D1 (4 kavels) zijn gestart. We verwachten deze eind 2025  te hebben uitgegeven.
• Voor de ontwikkeling van de Bio-hub is een kavelpaspoort opgesteld. Er is inmiddels interesse vanuit een (nieuwe) initiatiefnemer, hiervoor vinden inmiddels verkennende gesprekken plaats. In de tweede helft van 2025 moet duidelijkheid ontstaan of het beoogde initiatief daadwerkelijk kansrijk is.
• Naast de bouw van nieuwe woningen wordt ook de openbare ruimte ingericht. Onderdeel daarvan is het aanleggen van groen en speelplekken. Zodra de woningen rondom een toekomstige speellocatie zijn opgeleverd en het gebied veilig is, start de aanleg van de betreffende speelplek. In De Tippe is inmiddels een kleine natuurlijke speelplek gerealiseerd en in gebruik genomen. Na de zomer wordt gestart met de realisatie van de tweede speelplek.
• In juli hebben college en raad besloten om in De Tippe (Zuidpunt) een kavel (Z7) aan te wijzen voor de permanente opvang van 400 vluchtelingen. Huidige en toekomstige omwonenden van de kavel in De Tippe zijn uitgenodigd voor een (online) informatiebijeenkomst.

Breecamp-West:
In 2024 heeft de raad de gebiedsvisie voor de ontwikkeling van Breecamp-West vastgesteld. Deze gebiedsvisie dient als kader voor de verdere uitwerking van de ontwikkeling van Breecamp-West waar BPD en Rotij de initiatiefnemers van zijn. Naast een goede aansluiting op het omliggende landschap is bij de ontwikkeling van de nieuwe buurt veel aandacht voor betaalbaarheid en duurzaamheid. Het ruimtelijk ontwikkelingsplan (ROP) is in juni 2025 vastgesteld. Met de ontwikkeling van Breecamp West worden circa 650 woningen toegevoegd voor starters, senioren en kleine huishoudens en circa 1.600 m2 voorzieningen, passend bij de ligging van het plangebied, waarvan 50% van de woningen in de betaalbare categorie wordt gerealiseerd. Als vervolg op de vaststelling van het ROP is gestart met het voorbereiden en opstellen van het omgevingsplan. Het streven is om deze in december 2025 ter inzage te leggen.

Scholtensteeg/Scholtenserf

• Van de 22 woon-werkkavels in de Scholtensteeg zijn 14 kavels verkocht en vier kavels gereserveerd. De resterende vier kavels worden opnieuw aangeboden.
• Het private initiatief van 106 (tijdelijke) woningen gaat definitief niet door. Er is nog geen nieuw plan ingediend.
• Er is een omgevingsvergunning afgegeven voor het aanpassen van de (fiets) oversteek Zwolseweg. Deze oversteek is in voorbereiding en wordt gerealiseerd in het najaar 2025 of het voorjaar van 2026, dit is mede afhankelijk van groot onderhhoud werkzaamheden van de Provincie Overijssel en hierdoor het kunnen waarborgen van de regionale bereikbaarheid gezien de ligging van de kruising (Zwolseweg/Hasselterweg).

Voorzieningen

Winkelcentrum

• Het bestemmingsplan is in 2024 onherroepelijk geworden. In de eerste helft van 2025 is het plan voor een aantal onderdelen verder uitgewerkt. Mede op basis hiervan is de omgevingsvergunning aangevraagd. Dit was mede afhankelijk van de financiële haalbaarheid voor de ontwikkelaars/VOF.
• Ook het ontwerp en de kostenraming voor de Stadsfoyer is geactualiseerd en is beoordeeld door de gemeente. De huidige afspraken tussen de gemeente en de VOF zijn financieel haalbaar en passend binnen het financiële kader van de gemeenteraad (2023). Momenteel wordt de contractvorming voorbereid met formalisering in de tweede helft van 2025.
• De uitgifte van de gronden voor het winkelcentrum is als gevolg van vertraging door de huidige marktomstandigheden verschoven naar eind 2025.

Voorzieningen overig

• Na de besluitvorming over het ‘voorzieningenplan Stadshagen’ in de gemeenteraad (vastgesteld op 17 juli 2023) wordt dit plan verder uitgewerkt in concrete verkenningen en plannen voor de diverse kavels. Per locatie wordt een uitgiftestrategie opgesteld. Tevens wordt er per ontwikkeling een kavelpaspoort met ruimtelijke/stedenbouwkundige voorwaarden, evenals het te ontwikkelen programma. Tot slot wordt er een planning per te ontwikkelen locatie opgesteld.
• Prioritair zijn de ontwikkelingen/kavels Vrij Werkeren, Breezicht Zuid en de voorzieningenkavels in De Tippe. Als gevolg van een tekort aan capaciteit ontstaat hier vertraging in de eerste helft van 2025.

• Voor de uitgifte van de kavel Vrij Werkeren zijn in 2024 verschillende gesprekken gevoerd. De beoogde ontwikkeling bleek qua volume en programma niet passend voor deze kavel. Daarom is onderzocht of met deze partij en het beoogde programma (woon-zorgprogramma) een alternatief kan worden geboden. Hiervoor is ruimte in De Tippe op de voormalige schoollocatie. Voor de ontwikkeling Vrij Werkeren wordt in de tweede helft van 2025 gestart met het bepalen van de programmatische en ruimtelijke kaders, o.a. aan de hand van het opstellen van een kavelpaspoort.
• Breezicht zuid: er zijn eerste gesprekken gevoerd met een initiatiefnemer (en een aantal afnemers) over een beoogd programma, passend binnen de kaders van het voorzieningenplan Stadshagen. O.a. met een vorm van woon-zorg en eerstelijns zorg.
• De voorbereidingen voor de bouw van het Welnesscentrum zijn in 2024 gestart. De voortgang is echter traag, o.a. vanwege de gestegen bouwkosten waardoor de financiële haalbaarheid onder druk staat. In de  tweede helft van 2025 wordt over de voortgang meer duidelijkheid verwacht.
• Geconstateerd is dat de parkeerdruk op het parkeerterrein bij de Stadshoeve erg hoog is. Momenteel wordt bekeken of en hoe er extra parkeerplaats gerealiseerd kunnen worden.
• De (ruimtelijke) verkenning voor de ontwikkeling van de Scholtensteeg is opgestart, o.a. doordat is besloten om op deze locatie (bijzonder) onderwijs te faciliteren, e.e.a. conform raadsbesluit gelijktijdig met het vaststellen van het Voorzieningenplan Stadshagen (2023).

Wat gaan we het komend half jaar doen en wat zijn de belangrijkste mijlpalen op de langere termijn

Bestaande buurten:

• Vrijwel alle kavels in de bestaande buurten zijn aangeboden (exclusief 1 kavel in Carré). Op het moment dat kavels worden teruggegeven wordt de kavel opnieuw aangeboden, eerst via reservelijst daarna via Funda.
• Aan de Buckhorstlaan is op de voormalige KPN-locatie een herontwikkeling in voorbereiding voor de bouw van 3 vrijstaande woningen. Inmiddels is hiervoor de benodigde bestemmingswijziging door de gemeenteraad vastgesteld (februari 2025). Er is een beroep ingediend bij de Raad van State waardoor de planning onzeker is. De oorspronkelijke planning is/was erop gericht om in 2026 te starten met de bouw.

Breezicht Zuid

• De laatste duinwoningen van Van Wonen staan te koop. De omgevingsvergunning is verleend en de gronden zijn begin 2025 overgedragen om in 2025 te kunnen starten met de bouw.
• De inrichting en aanleg van de openbare ruimte wordt uitgevoerd op basis van de planning en voortgang van de bouw van de resterende projectmatige woningen en kavels. Vanwege het uitstel van de bouw van de laatste woningen zal een deel van het duingebied later woonrijp worden gemaakt. We zetten in op omgevingsmanagement richting bestaande en toekomstige bewoners.

Breezicht Noord

• In buurtschap Wierde is Dura Vermeer is gestart met de bouw van  de laatste 17 woningen.

• In buurtschap Reede wordt in 2025 veel gebouwd. Dit betreffen de ontwikkelingen van deltaWonen (40 woningen opgeleverd), Nikkels (27 woningen) en VanWonen (66 woningen). Al deze woningen worden gedurende 2025 opgeleverd.
• Aansluitend aan de opleveringen van de woningen in de buurtschappen wordt de openbare ruimte woonrijp gemaakt en worden nog speelplekken aangelegd.
• De inrichting en aanleg van de openbare ruimte wordt uitgevoerd op basis van de planning en voortgang van de bouw van de resterende projectmatige woningen en kavels. Mogelijk heeft dit consequenties voor het woonrijp maken van het gebied en zal er langer bouwverkeer door de buurtschappen blijven rijden. We zetten in op omgevingsmanagement richting nieuwe en toekomstige bewoners.

Voorzieningen

• Voor de uitbreiding van het winkelcentrum wordt de planvorming grotendeels in 2025 afgerond. Na de zomer starten de voorbereidende werkzaamheden en  begin 2026 start de bouw van de uitbreiding van het winkelcentrum. Vooruitlopend op deze werkzaamheden is de markt (tijdelijk) verplaatst, worden enkele Nuts-voorzieningen gerealiseerd en worden enkele bomen gekapt.
• Na de zomer wordt de contractvorming tussen de gemeente voor de Stadsfoyer afgerond.
• Voor Breezicht-Zuid wordt in de tweede helft van 2025 een concept kavelpaspoort opgesteld om deze ook met initiatiefnemers en de omgeving te bespreken.

• Voor de ontwikkeling van Breecamp-West is een verbreding van de Scholtensteeg nodig. Deze ligt naast de voorzieningenkavel aan de Scholtensteeg en zal integraal onderdeel gaan vormen voor de ruimtelijke ontwikkeling op de kavel Scholtensteeg.In 2025 worden de voorbereidende werkzaamheden voor de verbreding van de Scholtensteeg opgepakt, separaat dienen hiervoor nog de middelen te worden aangevraagd/beschikbaar gesteld.
• In de tweede helft van 2025 zal voor de kavel Vrij Werkeren een kavelpaspoort opgesteld worden.
• In de tweede helft van 2025 wordt gestart met de verkenning voor de gewenste invulling van de CSV-kavel (korte en lange termijn).

De Tippe

• De aanbesteding voor de Zalkerdijkerbrug wordt naar verwachting afgerond, ook wordt de rotonde op de Belvédèrelaan (zuidpunt Tippe) heringericht. Gezien de impact (voor de bereikbaarheid) van de werkzaamheden aan de rotonde worden deze naar verwachting in de zomervakantie (augustus) uitgevoerd en afgerond.
• De planvorming / verkenning voor de kavels Z1/Z2 in de zuidpunt van De Tippe wordt in de tweede helft van 2025 afgerond met het sluiten van een reserveringsovereenkomst. Het programma hiervoor bestaat hoofdzakelijk uit appartementen en voorzieningen.
• Project H5/H6 (circa 50 woningen) kent al lange tijd vertraging als gevolg van de marktomstandigheden (hogere consumentenrente en hogere bouwkosten), dit gecombineerd met de lange bouwtijd (als gevolg van de ondergrondse parkeerplaatsen) heeft tot gevolg dat het benodigde percentage voorverkochte woningen niet wordt gehaald. In de tweede helft van 2025 wordt hierover duidelijkheid verwachting.
• Voor de PO kavels worden nieuwe uitgiftes voorbereid die vrij vlot op elkaar gaan volgen (velden C4 & D1). De planning is dat deze velden in de tweede helft van 2025 in verkoop gaan.
• In de tweede helft van 2025 zal de programmering van de voorzieningenkavels (Z5, Z8 en Z9) in de Zuidpunt van De Tippe verder onderzocht worden. Voor Z5 is reeds bepaald dat die een functie krijgt voor dienstverlening. Hiervoor wordt ee kavelpaspoort opgesteld en zal de wijze van uitgifte worden bepaald.
• Voor ontwikkelveld G7 worden momenteel gesprekken gevoerd voor de ontwikkeling en realisatie van een woonzorg voorziening, naar verwachting samen met één van de Zwolse corporaties. In de tweede helft van 2025 wordt het kavelpaspoort opgesteld en mogelijk een reserveringsovereenkomst gesloten.
• De planvorming voor de opvanglocatie (Z7) krijgt een vervolg na de besluitvorming in juli. De planning is dat dit jaar een overeenkomst wordt gesloten en de vergunning wordt aangevraagd.
• Komend najaar worden participatiemomenten georganiseerd waarbij omwonenden kunnen meedenken over de inrichting van de verschillende nieuwe speellocoaties.
• Deze zomer wordt gestart met de voorbereiding voor de participatie en verdere uitwerking van een grote sportplek in het Weidepark.

Breecamp-West:

• Aansluitend op het vaststellen van het ROP is gestart met de voorbereiding en het opstellen van het omgevingsplan. Het streven is om deze eind 2025 in procedure te brengen. De nodige onderzoeken worden uitgevoerd en de ruimtelijke onderbouwing wordt opgesteld.Tegelijk met het in procedure brengen van het omgevingsplan zal de anterieure overeenkomst definitief moeten worden ondertekend.

Werk in uitvoering
Ook in 2025 en de daarop volgende jaren gaan veel projecten tegelijk in uitvoering, waardoor er veel (zwaar) bouwverkeer in en rond Stadshagen is. Dit heeft grote impact op de wijk en alles is erop gericht de overlast voor bewoners, instellingen en bedrijven tot een minimum te beperken. Hiervoor is in 2023 ook een omgevingsmanager aangesteld. Zodat er nog beter ingezet wordt op tijdige interne afstemming en coördinatie, goede afspraken met aannemers, handhaving van deze afspraken en tijdige communicatie. Voor alle (bouw)projecten wordt een BLVC-plan opgesteld.

Risicografiek:

Peildatum 1 januari 2025                                           Peildatum 1 juli 2025

Toelichting op de grootste risico’s

1. Woningbouwplanning wordt niet gehaald/versnelling stagneert
In Stadshagen moeten er 500 woningen per jaar worden gebouwd. Voor de grote woningbouwlocaties (Breezicht, De Tippe, Winkelcentrum) zijn de bestemmingen onherroepelijk. De marktomstandigheden zijn beter dan een paar jaar geleden, dat laat een grotere belangstelling en koopbereidheid zien en snellere doorlooptijden tot start bouw. Of het besluit om een opvanglocatie te ontwikkelen en te bouwen in De Tippe effect heeft op de voortgang van de woningbouw is op dit moment nog niet bekend. Het risico bestaat dat de belangstelling afneemt, waardoor het langer duurt tot er gestart kan worden met de bouw.
De grondprijsonderhandelingen vragen daarbij aanvullend tijd cq. duren langer. Inmiddels is hiervoor een werkwijze afgesproken met de bouwclaimpartners, wanneer er middels onderhandeling geen overeenstemming wordt bereikt, vindt een onafhankelijke waardebepaling/taxatie plaats. De vergunningverlening en advisering hierover vertraagd door een gebrek aan capaciteit en sommige gevallen prioriteit.
Een andere zorgwekkende ontwikkeling is de capaciteit vanuit de Nuts-partijen voor wat betreft het tijdig aanleggen van nuts-infrastructuur, de doorlooptijden voor een definitief plan en levering lopen soms op tot meer dan een jaar, hierdoor kan de woningbouwplanning alsnog vertragen. Er wordt zo vroeg als mogelijk geanticipeerd op deze planning, wanneer dat onvoldoende kan, wordt er onderzocht of een tijdelijke voorziening mogelijk is, dit leidt veelal tot hogere kosten, deze worden gedekt in de post onvoorzien.

2. Geen toereikende energie-infrastructuur
Inmiddels is duidelijk voor de uitbreiding van het Winkelcentrum Stadshagen dat het verkrijgen van een grootverbruikaansluiting voor commercieel vastgoed niet mogelijk is. Dit is ook een risico voor de nog te ontwikkelen voorzieningen-locaties. Hierover wordt overleg gepleegd met Enexis, wetende dat zij op de langere termijn werken aan het uitbreiden van deze specifieke capaciteit. Ondertussen wordt er onderzocht of de energievraag verkleind kan worden of dat er middels andere technieken (bodemwarmte) of innovatieve oplossingen toch voortgang bewerkstelligd kan worden. Deze gesprekken en onderzoeken leiden over het algemeen tot vertraging, nog niet tot afstel van het beoogde project.

3. Grondopbrengsten dalen en kwaliteit woningen staan onder druk
De grondprijsonderhandelingen vragen meer tijd als gevolg van de veranderende woningmarkt. In sommige projecten is het noodzakelijk om keuzes te maken om de hoogwaardige kwaliteit van de woningen/het project naar beneden bij stellen, zodat het project haalbaar is of wordt voor partijen of om binnen de afgesproken prijsklasses woningen te bouwen. Het risico hiervan is dat er te kleine woningen worden ontwikkeld zodat er binnen de prijsklasse kan worden gebouwd (dit betreft vooral middenduur). Er is beperkt ruimte om af te wijken van de programmering, ook is het op bepaalde plekken mogelijk om het koopprogramma om te zetten naar huurwoningen.

4. Hogere bouw- en/of civiele kosten
Als gevolg van grondstoftekorten, langere levertijden, doorstijgende (hogere) loonkosten en onzekerheid in de mondiale markt (energieprijzen, Oekraïne) kunnen bouw- en civiele kosten stijgen waardoor woningbouwplannen duurder en/of niet haalbaar worden. Dit geldt tevens voor de gemeentelijke werkzaamheden (aanbesteding civiele werken). Hierop wordt geanticipeerd om zo actueel en accuraat mogelijk kosten te ramen. Echter kan er op dit risico niet volledig worden geanticipeerd, ook omdat aannemers een beroep kunnen doen op de zgn. risicoregeling waarin kosten mogen worden doorbelast. Dit kan leiden tot hogere kosten dan geraamd. In de verschillende grondexploitaties is hiervoor een beperkt risicobudget/post onvoorzien beschikbaar.

5. Ontstaan van nieuwe gatenkaas ten gevolge van vertraging in de planning
Door het niet/later realiseren van (specifieke woningen in met name het dure segment) ontstaan er onbebouwde of niet volledig afgebouwde locaties in de gebieden waardoor het woonrijpmaken van de openbare ruimte niet kan worden uitgevoerd, er lang(er) bouwverkeer door en langs bewoonde gebieden rijdt en de leefbaarheid van de omgeving onder druk komt te staan.

6. Plan of project overschrijdt norm voor stikstofbelasting natuurgebieden
Als gevolg van nieuwe regelgeving/nieuwe jurisprudentie (december 2024) rondom stikstofemissie ontstaat er nieuwe onduidelijkheid en onzekerheid op het gebied van stikstof. Dit moet per plan/project worden onderzocht. De mogelijkheid bestaat dat hierdoor een plan geen doorgang krijgt of moet worden aangepast.

Effecten stikstof
De aanwezige risico’s ten aanzien van stikstof staan beschreven in de risico’s hierboven (voor zover van toepassing).